• 土地供给侧改革持续发力 房企迎来换仓窗口期
  • 资?#29420;?#22411;:城市规划  /  更新时间:2018-03-15  /  浏览:657 次  /  

对于手头资金宽裕的房企而?#35029;?#29616;在或许是拿地换仓、调整城市布局的好机会。

开年来,中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以实现三四线城市布局,这些信号都表明,随着东部沿海城市土地市场调控严厉,中部城市的土地市场机会渐显。

中估数库对土地市场的追踪显示:今年年初以来,土地市场的热度渐渐降温,主要表现为楼面均价和溢价?#26102;?016年7-9?#24405;?#26377;大幅回落,一线城市回落最为明显。

土地市场降温明显

中估联数据研发总监颜莉指出,土地市场降温,主要是土地供给侧改革的效应逐渐显现:

首先,租赁型住房用地供给大幅增加。以上海为例,十三五期间,租赁型住房的供给占比高达60.8%(不含保障房)。“购租并举”政策的贯彻,不仅为未来租赁市场的发展?#22836;?#20102;政策利好,也向土地市场传递了信号:土地价格高涨的格局不可持续。

其次,自2017年4月26日实施房地产新政以来,各个地方政府都根据库存和人口情况,调整了用地计划。而一线城市等库存紧张的城市,更是加大了土地供给的力度,这是切实的从量上保证了土地供给的灵活性和可持续性。

第三,土地市场改革力度在加大,表现在由单纯的价格竞争向综合竞争转变。原有的土地“?#20449;?#25346;”制度,基本原理是价高者得,在土地资源?#25214;?#31232;缺的情况下,必然形成高总价、高溢价和高单价的“三高地块”。

去年年末以来,土拍市场的竞争从价格竞争转变为综合竞争,表现在:第一,土地“?#20449;?#25346;”时,实施一定的限价制度;第二,一旦价格到达限价则自动进入“竞自持”或者“?#21495;?#24314;”的流程;第三,一些城市还实施资格限制制度,在“?#20449;?#25346;”之初,就通过一定资格门槛,排除了一部分开发商的竞争资格,?#28909;紓?#36817;一年已经拿地的开发商不准参与竞价。

中西部拿地窗口期

中估数库监测到,2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米,同比增长15.1%,拉动?#23665;?#37327;上涨;?#23665;?#37327;为15.4亿平方米,同比增长17.3%。?#23665;?#27004;面均价上涨幅度略有收窄,平均溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供应同比增长较快的趋势。

2018年初,中部一些城市显示出积极推地的姿态。继2月份推出18幅地块后,郑州3月份将推42幅土地,集中于下半月,总面积约2262.09亩。公开资料显示,这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地,共36幅。

中估联数据研发总监颜莉指出,一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被?#22836;?#20986;的大量购房需求,令2018年三四线城市的房价可能会面临较大分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

从中估联数据?#26469;?#30340;LBI(全国土地市场价格泡沫)指数来看,泡沫较大的城市主要集中在东部沿海;中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈,高价地块数量较少,风险偏弱,存在很多开发介入机会,小部分区域如重庆、成都土拍市场竞争已开?#21450;?#28909;化,土地泡沫指数大幅上升。

西安、石家庄、郑州3城的拿地可能利润率排在前三,分别达39%、36%、34%。可能利润率高于10%的城市共12个,主要是中西部二线城市。

据分析,今年积极推地的城市都不是去年土地?#23665;?#28322;价较高者。新的人口流入型城市是今年房企关注的区域。去年平均溢价?#39318;?#39640;的前三甲合肥、嘉兴和南昌,分别为124%、96%和69%,紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年初并没有太多土地出让。

房企的换仓机会

中估数库中土地监测库对各地土地情况的监测显示,土地市场降温,不仅是多重政策实施的结果,也是房地产市场逐?#20132;指?#29702;性的表现。

今年年初以来,不仅是土地市场降温,部分城市房地产市场还出现了“价量齐跌”的行情。政策面上,去年年底中央提出防止房地产市场大起大落?#22836;?#33539;金融泡沫的基调以来,今年12月8日召开的中央经济工作会议上,抓紧“建立长效机制”的提法,替代了“研究长效机制”。

如果说2017年的土地市场调控是零敲碎打式的为市场降温,?#25970;次?#26469;房地产市场的调控,将是以发挥市场功能为核心进行资源配置方式改革,建立系统性、可持续的长效机制的过程。长效机制的建立,有赖于诸多关键节点的政策设计,而这些政策设计过程中,“大数据”的支持非常重要。

颜莉认为,2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、?#21495;?#24314;、竞自持”等已让土地市场渐趋平静,党的十九大提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。预计2018年,土地市场将加大租赁用地、保障房、自持用地等的供应量,以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地,预计二线城市将加快推出租赁用地步伐。此时中部地区一些二三线城市,或许是房企最后的“补仓、换仓”机会。

她指出,2017年的土拍溢价率虽低,但价格已到一定高位,对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高要求。开发商以联合体形式拍地的现象将增多。同时,中小型开发商还将面对2016年高价拿地后加剧的生存危机。预计行业集中度将进一步加大。

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