• 共有产权房遇组合贷难题 盼降低还款压力
  • 资?#29420;?#22411;:城市规划  /  更新时间:2018-03-26  /  浏览:669 次  /  

 一个是比普通商品房低几十万元,甚至上百万元的政策性住房,一个是为买房人节省利息的贷款方式,放在一起?#27425;?#27861;“兼容”?

  去年9月30日后,?#26412;?#24320;始推出共有产权房,已有不少区有项目开放申购。然而,多个项目在申请贷款过程中,都存在拒绝购房人使用“公积金贷+商贷”组合贷款方?#38477;?#29616;象。记者近日调查发现,在一些购房?#25628;?#20013;,组合贷利息少,降低了日后月供?#38590;?#21147;;但另一面,由于组合贷审批时限长、手续繁琐,开发商和银行方面积极性不高。
  现状:多项目拒绝组合贷
  “要么你就全部从公积金贷款,要么就全部商贷。”十几天前,陈峰(化名)刚刚通过昌平区绿海家园共有产权房项目的资格审核。临近摇号,他向售楼处咨询时被直接告知该项目“不支持组合贷”。
  绿海家园是昌平区第一批共有产权房项目,?#21830;?#20379;2000多套房源,均价1.8万元/平方?#20303;?#22914;果按照陈峰相中的90平方米最大户?#22270;?#31639;,总房款大约162万元。根据共有产权最少3成首?#37117;?#31639;,他需要贷款113.4万元。
  但陈峰的公积金贷款的最大额度只有70万元左?#25671;?#19968;般购房时,发生这种公积金额度?#36824;?#30340;情况,往往会考虑“公积金贷+商业贷”的组合贷模式:从公积金贷出70万元,其余40多万则依靠商业银行贷款解决。但按照绿海家园售楼处的说法,如果公积金额度?#36824;唬?#24819;要贷款的话,只能全部走商贷。
  这并不是本市共有产权房项目中唯一一个遭遇组合贷难题的。记者先后?#28304;?#21069;已经启动选房的顺义区金隅大成·金成雅苑、延庆区天润·和丽嘉苑等项目调查发现,均不支持使用组合贷款。
  其实,?#26412;?#31532;一个共有产权房项目——朝阳区保利首开锦都家园也曾出现过无法组合贷的问题。去年年底,有申购家庭在人民网开设的“地方领导留?#22253;?rdquo;栏目中给朝阳区领导留言,投诉开发商“拒绝使用组合贷”。网站的官方回复显示该问题“超出朝阳区管辖范围,建议咨询?#26412;?#24066;住建委”。记者昨天也从售楼处了解到,目前该项目已经改为“支持组合贷”。?#36824;?#21253;括绿海家园在内的本市后续推出的共有产权房中,仍存在不支持组合贷的问题。
  算账:组合贷还款压力小不少
  以陈峰申购的90平方米户型为例,如果不支持“组合贷”,他只有两个办法解决。
  第一个办法是申请公积金贷款。只能贷出70万元,超过贷款额度的40多万元就得变成首付的一部分。这个办法的缺点是高首付,对于申请政策房这种收入不高的家庭,也是“压力山大”。最终,他要筹的首付款为92万元,首付比超过55%。
  第二个办法则是完全走纯商业贷款,贷113万元。这个办法虽然首付压力小,但其实是把压力转嫁到了日后还贷月供上。
  特别是在当前贷款利率上浮情况下。如果按?#25214;?#20123;商业银行“基准利率1.1倍”的标准计算,贷款113万元、25年,总利息93万元,日后等额本息月均还款6865元。
  “月收入7成左右都还了房贷。”陈峰希望可以支持组合贷款,因为公积金贷款利?#24335;?#20302;,日后还款压力也小。记者按照组合贷款的方法计算发现,如果公积金贷款70万元、组合贷43万元,那么贷款25年总支?#29420;?#24687;为67.7万元,比纯商贷少了25.3万元;日后等额本息月均还款6024元,每?#24405;?#23569;800多元。
  调查:经办银行费力难赚钱
  ?#26412;?#24066;公积金中心相关负责人此前就?#21387;?#24320;表示,组合贷款是公积金贷款主推的一个?#20998;鄭?#24320;发商拒绝买房人申请组合贷款,属于违规行为。
  《?#26412;?#24066;共有产权住房管理暂行办法》也明确规定,购买共有产权住房的,购房人可?#22253;?#29031;政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。
  ?#28909;?#25919;策并未对组合贷说不,为何这些项目要堵死组合贷的路?记者进一?#38477;?#26597;发现,无论是开发商,还是银行,都对共有产权房组合贷的积极性不高。
  “办理组合贷需要先到公积金中心办理审批,再到银行办理审批,整个手续比商贷的时间多出好几倍。”本市某共有产权房楼盘负责人向记者说出?#30331;椋?#22914;果银行方面额度充足,商贷一周左?#19968;?#26412;办完,但组合贷甚至得用几个月,开发商方面就觉得回款太慢。
  记者也咨询了公积金中?#30446;?#26381;人?#20445;?#20165;组合贷中公积金贷款部分,从初审到面签就需要至少15个工作日,即使完成面签离放款还有一段时间。
  银行对共有产权房组合贷也有“偏见”。“共有产权房房价低,贷款额不像普通商品房那么高,组合贷中留给银行的份额往往不多了。”该共有产权房楼盘负责人以陈峰的113万元贷款额为例向记者解释,如果采用组合贷(公积金贷70万元,商贷43万元),这个流程是开发商交给最终办理商贷的商业银行去完成,这家银行作为经办银行也要去办理公积金贷款的各项手续。也就是说,只获得40多万元的贷款利润,却要走完全程极其复杂的手续,银行方面最终盈利很低,因此也就不愿意。“之前类似楼盘就遇到了因为商贷额度较低而被银行直接拒绝,如今银行内部贷款额?#21364;?#32039;,这种问题也就更?#29616;亍?rdquo;
  “开发商和银行为了图方便,其实是侵犯了购房人的利益。”易居智库研究总监?#26174;?#36827;说,?#28909;?#23646;于政策房,相关部门在申购环节对开发商应有更明确的要求,防止钻空子,同时也应该为这类保障房开辟更便捷的通道,压缩审批时限。
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