• 买房注意!新项目规划高低配 同样容积率纯高层更好?
  • 资?#29420;?#22411;:城市规划  /  更新时间:2019-07-16  /  浏览:719 次  /  

  随着城市土地价格越来越高,为了提高土地利用率,楼房也越盖越高。有一种小区布置形式很受开发商欢迎,我们俗称为高低配。也就是在同一地块中有高层、多层(或者小高层)、别墅等几种建筑形式,如下图示:
  楼市
  为什?#32431;?#25918;商会选择这种布置形式呢,显然是这种布置形式能卖更多的钱,具体是怎们做到的呢,我们购买住房时有可以参考些什么呢?下面详细说一下。
  首先解?#22303;?#20010;名词,一个叫做容积率,另一个叫做楼面地价。
  容积率简单的说就是一平米土地可以盖多少平米房子(地面以上建筑面积,地下不算)。?#28909;?#23481;积率为2,那一平方米土地就可以盖两平方米房子。如果你想盖个十层楼,那就只需要占用0.2平方米土地,剩下的0.8平米可以做点绿化水景啥的。
  楼面地价是在土地?#20449;?#25346;过程中,用来对比土地价格的一个数据,这个和容积率关系很大。楼面地价就是每平米的房子平均分摊的土地价格。?#28909;縊的?#22320;块楼面价4千/平,容积率是2.5,那?#32431;?#20197;反过来算出每平方土地价格是1万元,也就每亩666万。土地拍卖时候,其容积率是有约定的,一般是一个范围,?#28909;?到2.5。楼面地价的计算一般按照容积率上限计算。
  知道这两个名?#25163;?#21518;再来说明为什?#32431;?#21457;商喜欢高低配。
  一块土地1000个平方,要求容积率不大于2,也就是能盖两千个平方的房子,假设高层价格1万一平,别墅2万一平。如果全盖高层,总价值是2千万;如果一半高层一半别墅,那总价值就是三千万了。
  别墅卖得贵本质上是因为它土地占用量大,高层卖得便宜是因为土地占有量小,但为什么两种方法土地一样,?#25214;?#21364;不同呢,因为高低配别墅占用了高层的土地资源,而高层用户却对这部分占被用资源不敏?#23567;1热?#19979;面这片小区:
  小区有四个地块,容积率都在2.6左右,其中除了左上角地块是纯高层,其余都采用了高低配的形式。而从纯高层住宅楼栋四个地块价格基本一致。
  一块地容积率为2,一半用来盖别墅,单独看这一部分容积率大概也就1左右,这样剩下一半盖高层?#29575;?#30340;容积率是3。也就是?#20302;?#26679;容积率下纯高层地块比高低配地块中的高层享有更多的土地空间。把上图放大一下,纯高层地块绿地景观明显多于高低配。
  开发商谙熟买房人心里,高低配情况并不影响高层部分价格,别墅部分则可以获得更高?#25214;媯?#25152;以开发商热衷高低配也就不足为奇了

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